Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego?
- Informacje i porady, Mieszkania, Nieruchomości
- 25 października 2022
Czy używane mieszkanie to dobry wybór? Czy może lepiej zdecydować się na lokal nowy, prosto od dewelopera? Obydwa rozwiązania posiadają wady i zalety, które postaramy się omówić w poniższym artykule. Skupimy się na głównych aspektach związanych z cechami i użytkowaniem nieruchomości, wykazując powiązane z nimi plusy oraz minusy lokali z rynku wtórnego i pierwotnego.
Zacznijmy od tego, że według sondaży przeprowadzanych wśród osób kupujących mieszkania, bardzo duża część tych, którzy decydują się na zakup na rynku pierwotnym, jako główny powód decyzji podaje to, iż mieszkanie jest nowe. Jest to związane z subiektywnym odbiorem lokalu i ciężko przełożyć to na jakiekolwiek liczbowe wartości pozwalające przeanalizować zyski i straty. Nie należy jednak pomijać tego czynnika, bo jak widać ze statystyk – jest istotny. Sam sobie musisz odpowiedzieć na pytanie, czy świadomość, iż jesteś pierwszym mieszkańcem lokalu jest dla ciebie istotna i czy jesteś w związku z tym ponieść wyższe koszty (bo rynek pierwotny jest droższy – o czym jeszcze napiszemy w dalszej części artykułu).
1. Cena
Na większości rynków generalna tendencja jest taka, że mieszkania prosto od dewelopera są droższe. Zapewne wpływ na to mają głównie rosnące koszty wykonawstwa (droższa praca, droższe materiały, grunty, ale też wyższe koszty funkcjonowania deweloperów, np. konieczność odprowadzania składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny). Nie należy jednak zapominać też o tym, że deweloperzy to często duże firmy, które stać na zatrudnienie dobrych specjalistów od marketingu i sprzedaży, dzięki czemu mogą podejmować skuteczne działania prowadzące do podniesienia finalnej ceny.
2. Standard
Tu zazwyczaj wygrywa rynek pierwotny. Wynika to z tego, że stosowane są coraz efektywniejsze rozwiązania architektoniczne, nowocześniejsze materiały oraz lokale projektuje się inaczej, np. dbając o to, aby każdy posiadał duży balkon, co w budownictwie z czasów PRL-u jest rzadkością. Niezależnie od tego, jak dużo narzeka się na standardy wykonania w nowych budynkach, w większości przypadków i tak wypadną one lepiej niż chociażby bloki z wielkiej płyty cz budowane na tzw. ramie H. Obecnie chociażby winda jest standardem, a jeszcze 20-30 lat temu w 4-piętrowych inwestycjach taka wygoda była luksusem. Są też jednak obszary, w których nowe bloki przegrywają ze starymi – przykładem są piwnice, których często po prostu nie ma. W zamian za to mogą być komórki lokatorskie położone nad poziomem gruntu, a więc nie są już tak dobre do przechowywania żywności, a do tego ich powierzchnia często jest bardzo mała i z trudem zmieścimy tam rower.
3. Lokalizacja
Kolejny atut rynku wtórnego – stare inwestycje powstawały w czasach, gdy granice miasta były gdzie indziej, a wewnętrzna zabudowa nie była tak gęsta i działki budowlane bardziej dostępne. Dzięki temu w przeciętnej, rynkowej cenie można bez problemu upolować mieszkanie położone blisko centrum. W przypadku rynku pierwotnego taka lokalizacja jest już premium i oznacza dużo wyższą cenę za metr kwadratowy. Standardem dla nowych mieszkań jest peryferyjne położenie – deweloperzy tworzą nowe osiedla, enklawy na obrzeżach miasta, dzięki czemu mogą zaproponować niższą cenę, jednak dla lokatorów oznacza to konieczność codziennych dojazdów oraz ograniczony dostęp do infrastruktury.
4. Otoczenie
W tej kwestii bywa bardzo różnie. Z jednej strony stare osiedla są doceniane za przemyślaną aranżację, w której uwzględniono odpowiednio duże odległości między budynkami, tereny zielone, place zabaw oraz niezbędną infrastrukturę, jak sklepy, żłobki, przedszkola czy przychodnie. Z drugiej strony – coraz częściej deweloperzy odchodzą od niechliubnej tradycji ostatnich czasów, gdy nowe inwestycje były oderwanymi od miasta budynkami, bez sensownie zagospodarowanego otoczenia. Zazwyczaj, jeśli deweloper tworzy dużą inwestycję, rozplanowuje ją tak, aby zapewnić lokatorom wszystkie niezbędne wygody.
5. Koszty.
Rynek pierwotny wymaga urządzania mieszkania od zera – wyższa jest więc cena samego lokalu, a do tego trzeba jeszcze dorzucić sporą kwotę na jego wykończenie i wyposażenie. Na rynku wtórnym można znaleźć lokale, które nadają się do wprowadzenia lub wymagają tylko odświeżenia, co zdecydowanie redukuje koszty. Jeśli zaś mieszkanie trzeba wyremontować, będzie to odczuwalne w cenie metra kwadratowego – takie M kupimy taniej, dzięki czemu remont i tak będzie się opłacał.
